Как работает фитнес-бизнес.

Развиваю фитнес-клуб, делаю маркетинг услуг через доверие, Бегаю трейлы.

Previous Entry Share Next Entry
Как делается #Челябинск. Про арендные ставки. С Арсеном Унаняном.
ikonoplev
Сегодня первый эфир вышел.

Послушать можно вот тут

Диалог ниже.

Всем привет. Это проект "Как делается Челябинск". Меня зовут Илья Коноплев. Я тот самый парень, который долгое время писал в своем блоге о бизнесе Челябинска. Теперь я решил об этом поговорить. Говорить "в одного" скучно, поэтому я буду звать к себе в гости тех людей, которые делают в Челябинске бизнес, бизнес разный - большой и малый. И сегодня я хочу поговорить об индустрии коммерческой недвижимости, причем в части ее аренды. Поговорить об этом я позвал Арсена Унаняна. Арсен, привет.

А. УНАНЯН: Привет. Спасибо за приглашение.

И. КОНОПЛЕВ: Арсен является руководителем, на мой взгляд, крупнейшего агентства недвижимости Челябинска "Компаньон". А ты руководитель там, я правильно говорю?

А. УНАНЯН: Я руководитель, да.

И. КОНОПЛЕВ: Видный общественник в нашем городе. Честно скажу, я не знаю всех твоих статусов, но то, что ты делаешь для города,  классно и важно. И хочу поделиться с тобой двумя мыслями, которые посетили меня буквально за прошедшие пару дней. Мне показалось, что в городе выросло количество красно-белых растяжек аренды, выросло по сравнению с августом и даже с прошлой осенью. По вашим потокам заявок, заказов так это или нет? Какие-то тренды можно увидеть?

А. УНАНЯН: Это действительно так. Количество растяжек увеличилось, и первым на это у нас реагирует стрит-ритейл на Кировке, проспекте Ленина, то есть самые интересные места, где стояла очередь из потенциальных арендаторов. Сегодня очень много свободных мест появилось. И мы, когда план разрабатывали на этот год (задачи, цели), изначально закладывали снижение стоимости квадратного метра и на жилую недвижимость, и на коммерческую. Мы, в принципе, ожидали и подготовленно подошли к этому моменту.

И. КОНОПЛЕВ: А появление растяжек - это сезонный переход или все-таки глобальные вещи, которые происходят в экономике, и мы сейчас видим отклики рынка? И кто уходит?

А. УНАНЯН: Это глобальные отклики. Уходят все. Дело в том, что, начиная с прошлого года, доходность у бизнеса падает, и арендные ставки в какой-то момент после кризиса 2008 года сильно упали, потом начали расти и фактически на сегодня вернулись к ценам, которые были в 2007 году. А экономика, наоборот, пошла по нисходящей, поэтому те, кто не может пересмотреть ставку аренды с арендодателем, к сожалению, уходят, ищут себе другое место либо закрывают бизнес, что еще хуже.

И. КОНОПЛЕВ: Ведь получается, что арендодатель продолжает искать, а он при этом не снижает арендную ставку?

А. УНАНЯН: Первое время в основном не снижает, то есть надеется на других. Но дело в том, что у арендодателей бизнес достаточно простой - они сдали в аренду, и им идет постоянный поток денег, они не особо связаны с экономикой. А бизнес резко реагирует на снижение покупательского спроса, на поток клиентов - это уже на протяжении полугода заметно и в ресторанах, и в продажах недвижимости, и в продажах автомобилей, то есть бизнес реагирует быстрее, чем арендный бизнес.

И. КОНОПЛЕВ: На мой взгляд, арендный бизнес и эти растяжки (их большее или меньшее количество, или даже величина этой растяжки) - это, собственно говоря, зеркало того, что происходит на более раннем этапе, именно на этапе производства продукта. Скажи мне, есть ли какой-то тренд, кто первыми уходят:  продавцы дорогих товаров, одежда? То есть по отраслям мы можем какой-то тренд увидеть или же все вперемешку?

А. УНАНЯН: По отраслям, конечно, есть. Но это мировая экономика, мы мало чем отличаемся. Возможно, какие-то отголоски до нас просто доходят позже. В первую очередь, реагирует Luxury-сегмент - рестораны, дорогая одежда, на них это сказывается гораздо быстрее. Люди экономят на вещах, которые второстепенны, т.е. по пирамиде Маслоу, скажем, основные потребности людей так и останутся.

И. КОНОПЛЕВ: Физиология будет на первом месте. Кто придет вместо в них?

А. УНАНЯН: Со снижением аренды те, у кого доходность позволяет занимать такие площади.

И. КОНОПЛЕВ: Слушай, я вот наблюдаю (поскольку сам сдаю несколько объектов) звонки от "доступных" продуктов. С премиальными или какими-то дорогими проектами уже достаточно давно никто не обращается. Удивительно много заявок от компаний, которые занимаются микрофинансированием, которые являются сетевыми и продают какую-то готовую еду азиатско-японского направления. Они активно ищут места. Это значит, что аренда переходит к массовым, дешевым продуктам?

А. УНАНЯН: Это не дешевый продукт, с этим я не соглашусь. У таких продуктов очень высокая доходность. И это тоже не есть хорошо, потому что такие бизнесы (те же суши, микрофинансирование), если не смогут развиться достаточно быстро и начать работать именно в сетевом формате, чтобы не одна точка в Челябинске открылась, а сразу 10 суши-баров или 10 центров микрофинансирования, будут закрываться.

И. КОНОПЛЕВ: Потому что неэффективно работать с одной точкой.

А. УНАНЯН: Да, конечно,  неэффективно. Вход на этот рынок достаточно дешевый, поэтому они готовы брать любую аренду. Но если предприятие малое, то ему нужно сразу создавать сеть, а рынок конкурентен: есть федеральные игроки во всех этих сегментах, которые потом приходят в город и начинают пожирать все остальные точки. Тут есть риск арендодателя, что сдавая в аренду, он через полгода потеряет арендатора.

И. КОНОПЛЕВ: Да, и должет будет искать, по сути, замену. Ты затронул вторую гипотезу, о которой я хотел сегодня порассуждать, я это называю "пакетный вход".  Федеральные игроки, которых еще нет в Челябинске, имеют интерес к этому городу, но готовы открыться здесь, только имея пакет объектов, например, от трех. Я знаю, что интерес к нам проявляла компания "Семь пятниц" - алкомаркет из Екатеринбурга, пытается найти помещение "Пикник". С одной стороны, мы видим освобождение помещений в стрит-ритейле, с другой стороны, существует точка зрения, что в Челябинске дефицит подготовленных под торговлю объектов. Можем ли мы ожидать в ближайшем будущем, что в наш город придет какой-то федерал или региональный игрок именно "пакетом"?

А. УНАНЯН: Все к этому идет, потому что все прекрасно понимают (мы возвращаемся к тому, о чем говорили), что необходимо открываться "пакетно". В противном случае точечный бизнес приводит к закрытию, он неэффективен. Я думаю, реально вопрос во времени и времени не очень большом, потому что количество растяжек о сдаваемых объектов будет ураганным способом расти.

И. КОНОПЛЕВ: И будет расти, да? То есть исход мы должны будем наблюдать бизнесов и дальше?

А. УНАНЯН: Да, но опять же все зависит именно от арендодателей. Те, кто начинает вникать в суть экономики, к этому уже начали подходить весной-летом, спустили цены и нашли себе новых арендаторов. А есть ряд людей, которые говорят: "У меня классное место, проспект Ленина, никогда аренду не снижу", и они могут сдавать это помещение год-полтора.

И. КОНОПЛЕВ: Они и сдают. Я могу как минимум 4 растяжки заявить, которые висят-висят-висят. Наверное, просто богатые и успешные люди...

А. УНАНЯН: А пакетные, у нас есть новые микрорайоны с большим количеством жителей, которые стартуют и находятся в процессе заселения, то есть это не обязательно центр города.

И. КОНОПЛЕВ: Понятно и скорее всего, если говорить о федеральных, универсальных сетях, то их, может быть, центр города интересует не в первую очередь, а их интересует плотный трафик.

А. УНАНЯН: Ну и трафик переместился. Надо отдать должное, что он переместился в новые микрорайоны, достаточно большие, потому что люди делают покупки в основном после работы.

И. КОНОПЛЕВ: А вообще у нас в Челябинске история помнит "пакетные входы"?

А. УНАНЯН: Продуктовые сети, которые заходили, перед тем, как зайти, заключали соглашения минимум с 5-7 объектами и открывали уже одновременно несколько магазинов.

И. КОНОПЛЕВ: Последний вход у нас делал "Мираторг", да? В принципе, он пакетно зашел.

А. УНАНЯН: Это "Мираторг". До этого "Пятерочка" заходила, "Дикси". Разные сети, у них это отработано, и это достаточно
интересный бизнес. Так делается во всем мире.

И. КОНОПЛЕВ: Получается, что, по твоим оценкам, радужного будущего пока по доходности аренды не видать?

А. УНАНЯН: Недвижимость приносит стабильный доход, если мы ее рассматриваем как длительные вложения. Если подходить с этой точки зрения, то ничего плохого не происходит: нет сегодня арендатора - завтра будет, т.е. есть доходность от аренды, есть актив, который всегда можно превратить в деньги, пусть даже с определенным дисконтом. Это, наверное,  более безопасно, чем вести какой-то бизнес, который из-за покупателей может вылететь.

И. КОНОПЛЕВ: Да, это гарантированный доход, но он снижается.

А. УНАНЯН: У нас экономика вся снижается. У нас не бывает постоянного роста, это на самом деле очень опасно для экономики. И, в принципе, тот рост, который у нас был на протяжении 2010-2013 годов, приводит к тому, что мы снижаемся. Экономика развивается циклично в любом сегменте - это законы бизнеса, законы экономики, и я ничего похого в этом не вижу.

И. КОНОПЛЕВ: Да, и мы должны к этому нормально относиться, научиться в этом жить.

А. УНАНЯН: Надо подстраиваться под экономику.

И. КОНОПЛЕВ: Если говорить о выводах, ты правильно сейчас сказал, что надо подстраиваться под экономику и уметь зарабатывать деньги в тех ситуациях, в которых мы живем. Есть еще одна мысль, даже не мысль, наверное, а фишка, которую мне хочется в рамках этого проекта отработать. Нас окружает много мудростей, цитаты мудрых людей "прут" как из "рога изобилия". Мудрые люди настолько всегда мудрые, что они говорят нам, что делать, но не говорят как. Успешные люди, бизнесмены зачастую не осознанно эти мудрости для себя когда-то приняли или не приняли и что-то делают. У меня идея такая: я сейчас прочитаю тебе одну мудрость, и у тебя будет 30 секунд, чтобы послать меня "нафиг" либо сказать, как ты эту мудрость воплощаешь в жизнь. Просто открываю "Лайфхакер", и тут есть чудесная статья, которая гласит: "Как стать счастливее? 7 уроков жизни". То есть один из семи уроков жизни - они говорят, что нужно сделать, чтобы стать счастливее. Сейчас Арсен Унанян нам расскажет, а может и не расскажет, "как?" Мудрость №3 гласит, что счастливее можно стать, живя настоящим. Жить настоящим - это как?

А. УНАНЯН: Жить настоящим - это подстраиваться под экономику (смеется). Даже основываясь на своем бизнесе, когда мы открывали первую компанию, именно агентство недвижимости, а сегодня компании у нас работают в разных сферах. Первое, что мы сделали, - бизнес-план: взгляд на будущее, как мы должны делать. Потом мы рассчитали наши возможные убытки - это взгляд с другой стороны. Но всегда мы каждый момент, каждый квартал дорабатываем этот бизнес-план, то есть мы живем в экономике.

И. КОНОПЛЕВ: Гибкость, приспосабливаемость?

А. УНАНЯН: Это, наверное, гибкость. Приспособиться не факт, что возможно, потому что есть очень много факторов. А гибкость должна быть обязательно. Жить надо настоящим. Бизнес делится на три части: прошлое -  для анализа, будущее  - для планов (многие известные люди говорят: "Хотите купить машину - повесьте изображение у себя на рабочем столе и стремитесь к этому"), но живем мы сегодня, проблемы у нас текущие. У нас сотрудники, налоговая, чиновники, государство, конкуренты. Это то, в чем мы должны работать ежесекундно.

И. КОНОПЛЕВ: Мне понятно. Спасибо, что уделил время, что поделился своими размышлениями над тем, за чем наблюдаю я. Напомню, что сегодня вместе со мной рассуждал, думал Арсен Унанян. Это был Илья Коноплев. Слушайте нас в эфире, на сайте и читайте в моем блоге в ЖЖ.

promo ikonoplev december 29, 15:53 21
Buy for 500 tokens
Эта история длится пару лет. И непонятно, куда она вывезет, но все началось с того, что врач, выслушав то, как я живу сказала.... "Никто не может сказать, когда и чем закончится ваша жизнь, но пока вы себе очень сильно вредите" Последние 5 месяцев были довольно веселыми, особенно…

  • 1
Полезное интервью, спасибо.

Вчера оказался проездом в Челябинске. Вечер, дождь. Зашел на машине со стороны ЕКб и доехал до ж. д. вокзала. Город, честно признаться, оставил нехорошее впечатление - потоп на дороге, хаотичное движение по тому, что отдаленно напоминало полосы движения. Летом как-то все выглядело пободрее))

Edited at 2014-10-07 11:42 am (UTC)

Суперкрутбл. Только коротковата передача получается)

С почином! Было интересно.

Достаточно содержательно

Edited at 2014-10-07 04:59 pm (UTC)

  • 1
?

Log in

No account? Create an account