Как работает фитнес-бизнес.

Развиваю фитнес-бизнес в стране, делаю маркетинг услуг через доверие, Бегаю трейлы.

Previous Entry Share Next Entry
Про то, на что надо смотреть при оценке объектов торговой недвижимости для аренды. Рубрика: развитие
ikonoplev
С одной стороны то, что Вова Путин пообещал не трогать малый бизнес 3+ лет - это отлично. С другой, мне очень хочется, чтобы наши бизнесмены иногда более практично относились к тому, что вкладывая деньги они хотят их приумножить, а не просрать.

Находясь в сегменте управления коммерческой недвижимости, сдавая в аренду торговые площади в Челябинске, я иногда сталкиваюсь с тем, что предприниматель имеет, к примеру, опыт управления продуктовыми точками, и серьезно интересуется объектом, который в 10 метрах от 700 метрового Проспекта с аптекой. Ну и что, что там еще только забор, но пробивать инфраструктуру при подборе объектов недвижимости стоит с не меньшим остервенением, что и бороться с воровством в точках. Ведь если второе можно выжечь напалмом, то в случае захода в объект с окупаемостью 5 лет обнаружение на месте стоянки/пустыря 1000/2000 метрового ТРЦ, будет означать смерть.

Некоторые моменты, которыми пользуюсь при оценке я.




Не буду тут рассказывать про алгоритмы подсчета и конверсии трафика - это штука менее тривиальная и моделируется индивидуально на основе прототипов или эмпирических допущений, остановлюсь на том, что ищущий предприниматель обязательно должен оценивать просматривая локации:

1. Пустые места: пустыри, гаражи, стоянки, недострои, непонятные сараи. Если вы идете надолго и возврат вложений и у вас больше 2-х лет, история, судьба и принадлежность этих объектов должны быть вам очевидны. Такие места, особенно, если хто новые застройки и трафиковые места ищут поисковики федеральных сетей и помощники"городских инвесторов", которые строят под сети. Появление такого соседа случится, если это возможно. Причем, для кого-то это ограничение, а для кого-то возможность - эти штуковины генерируют траффик.

2. Оценивайте качество траффика. Особенно, если работаете с риэлтерами, тем более, если риэлтер - обычный агент. Понятие "сильный трафик" для некоторых индустрий может быть убито качеством этого траффика. Это красно-белым неважно, их потребителями являются абсолютно все категории населения, но когда магазин с претензией на средний+ встанет на локацию от городской больницы до трамвайного кольца - нихьт.

3. Тоже самое, касаемо траффика, проверяется по качеству жильцов. Кто живет в домах, в которые вы хотите зайти? Оценка по машинам, по количеству машин во дворе, по состоянию подъездов, состоянию управляющей компании и соседских, конечно же тоже.

4. Соседи. По торговле. Не всегда удастся получить финансовую составляющую ( но если применить методу среза выручек объекта прототипа - это сделать легко), но оценив состояние точки, свежесть и аккуратность выкладки, настроение персонала и внешний вид объекта можно сделать кое-какие выводы. А еще соседи могу рассказать вам историю объекта на который вы претендуете. Это важно. Вдруг там соседка сверху зверь и это будет еще одна статья в вашем бдр, о которой риэлтер не скажет. Я проверяю соседей. Всегда.

Почему-то многие этих вещей не делают, а это мелочи, которые могут помочь оперативней принять правильное решение. Ведь время - деньги)

Всем декабря, ура!


promo ikonoplev december 29, 15:53 21
Buy for 500 tokens
Эта история длится пару лет. И непонятно, куда она вывезет, но все началось с того, что врач, выслушав то, как я живу сказала.... "Никто не может сказать, когда и чем закончится ваша жизнь, но пока вы себе очень сильно вредите" Последние 5 месяцев были довольно веселыми, особенно…

  • 1
отличные советы! про соседей - присоединюсь, убедилась на собственном опыте, что их всегда надо спрашивать, когда с недвижимостью дело имеешь (и неважно, квартиру ли на съем ищешь или магазин или покупаешь)

Edited at 2014-12-08 03:37 pm (UTC)

Да, точно, причем по жилью по соседям очень Мега важный параметр #1))

а что соседка сверху может сделать магазину? ей разве мешает?

очень даже :) запахи, шум ранним утром и поздним вечером, машины, привозящие товар, увеличившееся кол-во неадекватов, шатающихся вокруг дома, да и просто больше незнакомцев
дофига всего может быть

Иногда очень даже)

толково написано.

Илья, а можно иной вопрос. Что делать соседям? Если хозяин точки по свински, элементарно не предупредив, прикрутил свою вывеску вокруг балкона? Ругаться или тихо шалить в адрес точки?
ЗЫ у меня такая ситуация. Точка походу заморожена, как следствие хозяина я не видел не разу.

1. Посмотри на дверь, там должна быть наклейка охранной компании, позвони им и скажи что на объекте пожар, они приедут, ты их встреть и скажи, что "пожар" будет повторяться раз в день, пока хозяин с тобой не свяжется, когда свяжется - договаривайся.

2. Тупо открути вывеску. Тем более, что объект заморожен.
3. Напиши на объекте растяжку аренда и повесь свой номер телефона, на вопрос хозяина "чо за хня", объясни ему про вывеску га балконе.

Главное - не нарушай закон, а если нарушай, то не ты.

Когда покупаю коммерческое помещение опрашиваю:
1 Соседей арендаторов.
2 Соседей жилых помещений
3 Жэк
4 Дворника
5 Местных электрика и сантехника.


Если их всех то хватает информации.


По трафику под продукты:
Ловлю у помещения 10-15 человек и спрашиваю: переехал сюда жить вчера,где лучше,дешевле и тд покупать продукты,молочку,фрукты итд.#
Опрос дает очень хорошую информацию!


  • 1
?

Log in

No account? Create an account