Как оставаться в тонусе: Бизнес, Активности, Путешествия.

Амбассадор Сочи в Москве. Развиваю фитнес-бизнес, делаю маркетинг услуг через доверие, Бегаю.

Previous Entry Share Next Entry
Про эффективность аренды или когда надо за деревьями лес видеть. Топ-1 критериев выбора арендатора.
ikonoplev

Сейчас был интересный звонок на самом последнем объекте, который я еще не получил в управление от застройщика, что не мешает сдавать мне его в аренду.

Точнее не принял, ибо косяков там дофига). Это парковый, кстати.


Так вот, звонок, начинает девушка:


- добрый вечер, а сколько метров?
- 150
- нам много, а у вас еще объекты есть?
- под какой вид бизнеса смотрите?
- мы еще не решили. Рыба, может быть рыба с пивом, все будет зависеть от места.
- нет, к сожалению ничего не могу предложить.

На самом деле, мне нечего предложить - в моем портфеле остались точки на 333, 276, 250, 200 метров.

Но, если бы у меня такой метраж был, то я все равно ответил бы также.

Потому что у меня есть один принцип: аренда будет эффективна тогда, когда будет эффективен твой арендатор.

Поэтому ключевой вопрос - под какой вид бизнеса смотрите. Один раз мне грубо ответили "а вам какая разница, мы ж вам деньги платить будем". Послал лесом. Мне это важно. Я отвечаю за доходность этих метров.

Поскольку наши точки - это придомовая розница, стрит ритейл, то арендатор будет эффективен лишь тогда, когда он имеет закупочную эффективность в своей категории.

То есть это не просто частник, решивший заняться "рыбой, возможно с пивом", потому что "друг мужа дамы торгует рыбой оптом и предлагает хорошие цены", а когда компания производитель или дистриб решает заняться розницей и для основной категории, генерирующей маржу, оптовик, как промежуточное звено в ценообразовании ликвидировано,

Вот тогда можно.

Среди наших арендаторов: Ермолино, Индюшкин, Равис - производители. Классика - крупный закупщик лекарств, фабрика доставки пиццы и суши "нескажукакназываетсяпоканеоткроетсяпотомучтотакпопросилхозяин" - производитель.

Смысл в том, чтобы заводить арендаторов так, чтобы они были эффективны, а тем, кто хочет "попробовать свои силы в новой индустрии" советовать этого не делать. Потому что это ненадолго.

В придомовой рознице есть правило: или у тебя есть закупочная эффективность в ключевой категории или ты должен стоять настолько уникально, что рядом с тобой не встанут те, у кого есть закупочная эффективность.

Развертывание сетей таких компаний как: Ариант, Суши-вок, Красное-белое, Равис, Индюшкин подтверждают этот принцип.

Самое обидное лично для меня в том, что я два объекта сдал через двух разных риэлтеров, при этом я как маленькая шавка против бультерьера отбивался от представителей этих самых риэлтеров, которые навяливали мне арендаторов каких угодно, но не в этом принципе. В итоге нашли тех кого я хотел. Нооооо я больше не верю риэлторам. И хрен больше заключу агентский договор.
Ребята, я знаю, что вы это читаете) вы работаете хе-ро-во.

Риэлтор не мыслит категориями эффективности как арендатора, так и арендодателя. Он их тупо не понимает. Они не понимают природу генерации маржи. По крайней мере я столкнулся с этим. Знаете, как меня уговаривали сдать одну точку под пироговую? А место под нее ну не подхооооодит. И я почти согласился. Хорошо, что есть такое дело как "почти".

Скоро мы начнем наблюдать, как пивные дистрибьюторы и производители упорядочат рынок магазинов разливного пива. Через пару лет они выкосят весь тот неструктурированный пивразлив, который работает на рынке Че сегодня.

Также, как Классика, Рифарм, Живая капля и Областной аптечный склад консолидировали аптечный ритейл Че, который был также когда-то диким.

А когда наше великое государство национализирует продажу крепкого алкоголя.... Я не знаю, что сделает Красное-Белое, но они что-то придумают. Они умные. Они молодцы.

Всем пятницы, ура)
Сегодня ушел в аренду еще один объект и про него будет отдельная история.


promo ikonoplev december 29, 2016 15:53 21
Buy for 500 tokens
Эта история длится пару лет. И непонятно, куда она вывезет, но все началось с того, что врач, выслушав то, как я живу сказала.... "Никто не может сказать, когда и чем закончится ваша жизнь, но пока вы себе очень сильно вредите" Последние 5 месяцев были довольно веселыми, особенно…

  • 1
А место на фото с хорошим трафиком? Как вижу на фото - это вн. двор?

транзитный трафик у него низкий, плотность проживания - высокая. Это фасад на дорогу.

видимо, у вас много арендаторов в двери стучится :)
пятнице и вправду ура! :)


Edited at 2014-06-26 04:16 pm (UTC)

не во всех объектах)

Согласен с каждым Тезисом, работаю по тем же Принципам.
С уважением к сказанному, Горбачев Артем.

А как определили, что место не подходит? Для пироговой проходимость низкая, или другие критерии есть?

я также это не понял. что за бред считать себя самым умным. каждый бизнес который я открывал, мне говорили что не пойдет и тд....

нет нет, говорить, что дело не пойдет - я не об этом) Мне, собственно, не совсем интересно, пойдет бизнес или нет. Мне важно понять, хочу я работать с этим арендатором или нет)

есть в работающем диаметре аналоги, низкая плотность ЦА.

Не пойму о какой "работе с арендатором" идет речь, кроме соблюдения пунктов договора аренды? Или привлечение "хороших" арендаторов даёт возможность поднимать стоимость аренды...ну в будущем например?
Типа смотрите здесь хорошая энергетика от именитых арендаторов осталась)? Заелся может рынок аренды в Че...))

никакой, надо соблюдать пункты этого самого договора, не более и делать это нормально)

вопрос в другом, что не каждый арендатор интересен, а тем кто интересен я помогаю и это входит в арендную плату. Потому что аренда эффективна тогда, когда эффективен арендатор.


Да что-то это пахнет обострением синдрома вахтера.
Создал себе картинку идеального комерса, и ни шагу в сторону! Остальные - до свидания))
У меня под боком пивники-рыбники пятый год сидят и не жужжат)

я бы не был столь категоричен в выводах и ярлыках (это я про вахтеров)))

наверняка локация для ваших пивников - рыбников чудесатая, ну и аудитория за пять лет ими сформирована. Я за вас, ну или за них - рад)







+100500 поддерживаю!


И все же - жизнь прекрасна! :)


Мне кажется, спорный момент. Какая разница, насколько эффективен арендатор? Ну съедет он через полгода, другой найдется к тому времени. Зато помещение не будет простаивать эти полгода в ожидании "эффективного".

да, мне этот аргумент риэлторы всегда приводят. Но можно я не буду платить за ротацию и подготовку объекта к аренде, а запущу того, кто 5+ лет мне не будет парить мозги? Пусть и полгода объекту придется постоять.

Ну ладно Ариант не будет 5 лет парить мозги, но суши-пицца (если это не суши-вок, конечно) не факт, что столько проживет.

а они мне просто понравились концепцией, такой в Че нет, взлетит. А я этот город знаю.

  • 1
?

Log in

No account? Create an account