Илья Коноплев (ikonoplev) wrote,
Илья Коноплев
ikonoplev

Categories:

Про эффективность аренды или когда надо за деревьями лес видеть. Топ-1 критериев выбора арендатора.

Сейчас был интересный звонок на самом последнем объекте, который я еще не получил в управление от застройщика, что не мешает сдавать мне его в аренду.

Точнее не принял, ибо косяков там дофига). Это парковый, кстати.


Так вот, звонок, начинает девушка:


- добрый вечер, а сколько метров?
- 150
- нам много, а у вас еще объекты есть?
- под какой вид бизнеса смотрите?
- мы еще не решили. Рыба, может быть рыба с пивом, все будет зависеть от места.
- нет, к сожалению ничего не могу предложить.

На самом деле, мне нечего предложить - в моем портфеле остались точки на 333, 276, 250, 200 метров.

Но, если бы у меня такой метраж был, то я все равно ответил бы также.

Потому что у меня есть один принцип: аренда будет эффективна тогда, когда будет эффективен твой арендатор.

Поэтому ключевой вопрос - под какой вид бизнеса смотрите. Один раз мне грубо ответили "а вам какая разница, мы ж вам деньги платить будем". Послал лесом. Мне это важно. Я отвечаю за доходность этих метров.

Поскольку наши точки - это придомовая розница, стрит ритейл, то арендатор будет эффективен лишь тогда, когда он имеет закупочную эффективность в своей категории.

То есть это не просто частник, решивший заняться "рыбой, возможно с пивом", потому что "друг мужа дамы торгует рыбой оптом и предлагает хорошие цены", а когда компания производитель или дистриб решает заняться розницей и для основной категории, генерирующей маржу, оптовик, как промежуточное звено в ценообразовании ликвидировано,

Вот тогда можно.

Среди наших арендаторов: Ермолино, Индюшкин, Равис - производители. Классика - крупный закупщик лекарств, фабрика доставки пиццы и суши "нескажукакназываетсяпоканеоткроетсяпотомучтотакпопросилхозяин" - производитель.

Смысл в том, чтобы заводить арендаторов так, чтобы они были эффективны, а тем, кто хочет "попробовать свои силы в новой индустрии" советовать этого не делать. Потому что это ненадолго.

В придомовой рознице есть правило: или у тебя есть закупочная эффективность в ключевой категории или ты должен стоять настолько уникально, что рядом с тобой не встанут те, у кого есть закупочная эффективность.

Развертывание сетей таких компаний как: Ариант, Суши-вок, Красное-белое, Равис, Индюшкин подтверждают этот принцип.

Самое обидное лично для меня в том, что я два объекта сдал через двух разных риэлтеров, при этом я как маленькая шавка против бультерьера отбивался от представителей этих самых риэлтеров, которые навяливали мне арендаторов каких угодно, но не в этом принципе. В итоге нашли тех кого я хотел. Нооооо я больше не верю риэлторам. И хрен больше заключу агентский договор.
Ребята, я знаю, что вы это читаете) вы работаете хе-ро-во.

Риэлтор не мыслит категориями эффективности как арендатора, так и арендодателя. Он их тупо не понимает. Они не понимают природу генерации маржи. По крайней мере я столкнулся с этим. Знаете, как меня уговаривали сдать одну точку под пироговую? А место под нее ну не подхооооодит. И я почти согласился. Хорошо, что есть такое дело как "почти".

Скоро мы начнем наблюдать, как пивные дистрибьюторы и производители упорядочат рынок магазинов разливного пива. Через пару лет они выкосят весь тот неструктурированный пивразлив, который работает на рынке Че сегодня.

Также, как Классика, Рифарм, Живая капля и Областной аптечный склад консолидировали аптечный ритейл Че, который был также когда-то диким.

А когда наше великое государство национализирует продажу крепкого алкоголя.... Я не знаю, что сделает Красное-Белое, но они что-то придумают. Они умные. Они молодцы.

Всем пятницы, ура)
Сегодня ушел в аренду еще один объект и про него будет отдельная история.

Tags: аренда, бизнес, недвижимость, риэлторство
Subscribe

Recent Posts from This Journal

promo ikonoplev september 25, 2018 14:10 Leave a comment
Buy for 500 tokens
4P помните? Думаете что-то изменилось? Ровным счётом ничего, за одним лишь исключением. Во время возникновения 4P была одна среда - оффлайн. Сейчас их две. Появился онлайн. Все остальное тоже самое. Продукт, плейс, прайс и промоушн, который все это несёт в ца. Только ца теперь тоже…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 20 comments

Recent Posts from This Journal