Илья Коноплев (ikonoplev) wrote,
Илья Коноплев
ikonoplev

Categories:

Про то, на что надо смотреть при оценке объектов торговой недвижимости для аренды. Рубрика: развитие

С одной стороны то, что Вова Путин пообещал не трогать малый бизнес 3+ лет - это отлично. С другой, мне очень хочется, чтобы наши бизнесмены иногда более практично относились к тому, что вкладывая деньги они хотят их приумножить, а не просрать.

Находясь в сегменте управления коммерческой недвижимости, сдавая в аренду торговые площади в Челябинске, я иногда сталкиваюсь с тем, что предприниматель имеет, к примеру, опыт управления продуктовыми точками, и серьезно интересуется объектом, который в 10 метрах от 700 метрового Проспекта с аптекой. Ну и что, что там еще только забор, но пробивать инфраструктуру при подборе объектов недвижимости стоит с не меньшим остервенением, что и бороться с воровством в точках. Ведь если второе можно выжечь напалмом, то в случае захода в объект с окупаемостью 5 лет обнаружение на месте стоянки/пустыря 1000/2000 метрового ТРЦ, будет означать смерть.

Некоторые моменты, которыми пользуюсь при оценке я.




Не буду тут рассказывать про алгоритмы подсчета и конверсии трафика - это штука менее тривиальная и моделируется индивидуально на основе прототипов или эмпирических допущений, остановлюсь на том, что ищущий предприниматель обязательно должен оценивать просматривая локации:

1. Пустые места: пустыри, гаражи, стоянки, недострои, непонятные сараи. Если вы идете надолго и возврат вложений и у вас больше 2-х лет, история, судьба и принадлежность этих объектов должны быть вам очевидны. Такие места, особенно, если хто новые застройки и трафиковые места ищут поисковики федеральных сетей и помощники"городских инвесторов", которые строят под сети. Появление такого соседа случится, если это возможно. Причем, для кого-то это ограничение, а для кого-то возможность - эти штуковины генерируют траффик.

2. Оценивайте качество траффика. Особенно, если работаете с риэлтерами, тем более, если риэлтер - обычный агент. Понятие "сильный трафик" для некоторых индустрий может быть убито качеством этого траффика. Это красно-белым неважно, их потребителями являются абсолютно все категории населения, но когда магазин с претензией на средний+ встанет на локацию от городской больницы до трамвайного кольца - нихьт.

3. Тоже самое, касаемо траффика, проверяется по качеству жильцов. Кто живет в домах, в которые вы хотите зайти? Оценка по машинам, по количеству машин во дворе, по состоянию подъездов, состоянию управляющей компании и соседских, конечно же тоже.

4. Соседи. По торговле. Не всегда удастся получить финансовую составляющую ( но если применить методу среза выручек объекта прототипа - это сделать легко), но оценив состояние точки, свежесть и аккуратность выкладки, настроение персонала и внешний вид объекта можно сделать кое-какие выводы. А еще соседи могу рассказать вам историю объекта на который вы претендуете. Это важно. Вдруг там соседка сверху зверь и это будет еще одна статья в вашем бдр, о которой риэлтер не скажет. Я проверяю соседей. Всегда.

Почему-то многие этих вещей не делают, а это мелочи, которые могут помочь оперативней принять правильное решение. Ведь время - деньги)

Всем декабря, ура!

Tags: аренда, недвижимость, развитие, розница
Subscribe

promo ikonoplev september 25, 2018 14:10 Leave a comment
Buy for 500 tokens
4P помните? Думаете что-то изменилось? Ровным счётом ничего, за одним лишь исключением. Во время возникновения 4P была одна среда - оффлайн. Сейчас их две. Появился онлайн. Все остальное тоже самое. Продукт, плейс, прайс и промоушн, который все это несёт в ца. Только ца теперь тоже…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 10 comments