ikonoplev

С одной стороны то, что Вова Путин пообещал не трогать малый бизнес 3+ лет - это отлично. С другой, мне очень хочется, чтобы наши бизнесмены иногда более практично относились к тому, что вкладывая деньги они хотят их приумножить, а не просрать.

Находясь в сегменте управления коммерческой недвижимости, сдавая в аренду торговые площади в Челябинске, я иногда сталкиваюсь с тем, что предприниматель имеет, к примеру, опыт управления продуктовыми точками, и серьезно интересуется объектом, который в 10 метрах от 700 метрового Проспекта с аптекой. Ну и что, что там еще только забор, но пробивать инфраструктуру при подборе объектов недвижимости стоит с не меньшим остервенением, что и бороться с воровством в точках. Ведь если второе можно выжечь напалмом, то в случае захода в объект с окупаемостью 5 лет обнаружение на месте стоянки/пустыря 1000/2000 метрового ТРЦ, будет означать смерть.

Некоторые моменты, которыми пользуюсь при оценке я.




Не буду тут рассказывать про алгоритмы подсчета и конверсии трафика - это штука менее тривиальная и моделируется индивидуально на основе прототипов или эмпирических допущений, остановлюсь на том, что ищущий предприниматель обязательно должен оценивать просматривая локации:

1. Пустые места: пустыри, гаражи, стоянки, недострои, непонятные сараи. Если вы идете надолго и возврат вложений и у вас больше 2-х лет, история, судьба и принадлежность этих объектов должны быть вам очевидны. Такие места, особенно, если хто новые застройки и трафиковые места ищут поисковики федеральных сетей и помощники"городских инвесторов", которые строят под сети. Появление такого соседа случится, если это возможно. Причем, для кого-то это ограничение, а для кого-то возможность - эти штуковины генерируют траффик.

2. Оценивайте качество траффика. Особенно, если работаете с риэлтерами, тем более, если риэлтер - обычный агент. Понятие "сильный трафик" для некоторых индустрий может быть убито качеством этого траффика. Это красно-белым неважно, их потребителями являются абсолютно все категории населения, но когда магазин с претензией на средний+ встанет на локацию от городской больницы до трамвайного кольца - нихьт.

3. Тоже самое, касаемо траффика, проверяется по качеству жильцов. Кто живет в домах, в которые вы хотите зайти? Оценка по машинам, по количеству машин во дворе, по состоянию подъездов, состоянию управляющей компании и соседских, конечно же тоже.

4. Соседи. По торговле. Не всегда удастся получить финансовую составляющую ( но если применить методу среза выручек объекта прототипа - это сделать легко), но оценив состояние точки, свежесть и аккуратность выкладки, настроение персонала и внешний вид объекта можно сделать кое-какие выводы. А еще соседи могу рассказать вам историю объекта на который вы претендуете. Это важно. Вдруг там соседка сверху зверь и это будет еще одна статья в вашем бдр, о которой риэлтер не скажет. Я проверяю соседей. Всегда.

Почему-то многие этих вещей не делают, а это мелочи, которые могут помочь оперативней принять правильное решение. Ведь время - деньги)

Всем декабря, ура!